Umowa przedwstępna, a brak kredytu z banku z powodów administracyjnych

Dzień dobry!

Z prawnego punktu widzenia kluczowe są 2 rzeczy: (1) czy wpłata 125.000 zł jest w umowie nazwana „zadatkiem” i jak opisano jego los, oraz (2) czy w umowie jest warunek kredytowy (np. że w razie odmowy banku zadatek wraca / umowa wygasa).

1. Jeżeli to rzeczywiście „zadatek” (a nie zaliczka), to co do zasady przy niewykonaniu umowy z przyczyn leżących po stronie kupującej sprzedający mogą zadatek zatrzymać (art. 394 k.c.). Dlatego proszę pilnie sprawdzić zapisy dot. zadatku i odstąpienia: art. 394 k.c. – znaczenie zadatku oraz porównawczo zadatek a zaliczka – różnice i skutki.
2. Odmowa kredytu „bo brakuje 6 wpływów” bywa w sporach oceniana jako ryzyko kupującej (bank nie jest „siłą wyższą”), chyba że umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia transakcję od kredytu albo przewiduje zwrot zadatku przy odmowie finansowania. Jeśli takiej klauzuli brak, termin 28.02 jest realnie niebezpieczny.
3. Żądanie 30–40 tys. za aneks/przedłużenie nie jest automatycznie „nielegalne” – to po prostu propozycja negocjacyjna (sprzedający „sprzedają” Pani czas). Natomiast nie zgadzałabym się na to ustnie ani „na SMS”: jeżeli już, to wyłącznie jako pisemny aneks z jasnym opisem: nowy termin, konsekwencje, czy ta kwota jest częścią ceny, odstępnym, czy wynagrodzeniem i czy podlega zwrotowi.

Co praktycznie zrobić dziś:

• Równolegle złóż wnioski do min. 1–2 innych banków / przez pośrednika oraz zbierz pisemną decyzję odmowną i potwierdzenia, że 6. wpływ będzie 27.02.
• Zaproponuj aneks: przedłużenie terminu + warunek kredytowy (np. jeśli do dnia X nie będzie pozytywnej decyzji mimo spełnienia wymogów – strony zwracają sobie świadczenia, a zadatek wraca w całości). To zmienia „karę” w realne zabezpieczenie.
• Jeżeli umowa była w formie aktu notarialnego, dochodzą dodatkowe skutki – warto też zerknąć na art. 390 k.c. – skutki umowy przedwstępnej.

Jeśli wkleisz tutaj (1) paragraf o zadatku/odstąpieniu, (2) termin i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej oraz (3) czy umowa była u notariusza – powiem Pani najbezpieczniejszy wariant odpowiedzi do sprzedających (tak, żeby minimalizować ryzyko utraty 125 tys.).

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.