Chce odstąpić od umowy i odzyskać pieniadze

Dzień dobry!

Jeśli kupiła Pani mieszkanie od osoby prowadzącej działalność (flipper/sprzedawca-przedsiębiorca) i jako osoba prywatna, to co do zasady ma Pani rękojmię za wady i jest Pani jeszcze „w terminie” – przy nieruchomościach odpowiedzialność z rękojmi trwa długo (standardowo liczy się to w latach, a nie miesiącach). Kluczowe będzie wykazanie, że to wada fizyczna lokalu (np. nieszczelny/źle osadzony zestaw okienny, mostki termiczne, pęknięcia tynku/ściany przy ościeżu), a nie „urok wielkiej płyty”.

Odstąpienie jest możliwe, ale w praktyce najtrudniejsze. Zgodnie z art. 560 k.c. kupujący może odstąpić, gdy wada jest istotna, ale sprzedawca może „zablokować” odstąpienie, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie / doprowadzi do zgodności. Dlatego często kończy się to na: naprawie na koszt sprzedawcy albo obniżeniu ceny, a odstąpienie wchodzi mocniej w grę, gdy:

• wada jest poważna (realnie uniemożliwia normalne korzystanie: zimno, przewiewy, ryzyko zawilgoceń),
• sprzedawca odmawia naprawy / przeciąga,
• naprawy były już podejmowane i nieskuteczne.

Podstawa: https://prawnik.cc/laws/kodeks-cywilny/art-560-upr... oraz ogólnie rękojmia: https://prawnik.cc/laws/kodeks-cywilny/dzial-ii-re...

1. Zabezpieczyć dowody: zdjęcia pęknięć (wew./zew.), film z „wieje”, odczyty temperatur (lepiej z opisem: data, temp. na zewnątrz), rachunki za ogrzewanie. Najmocniejsze: opinia fachowca (okna/termowizja) z wnioskiem, czy to wada montażu/okna/ościeża.
2. Reklamacja z rękojmi do sprzedawcy na piśmie: opisać wady i zażądać w pierwszej kolejności usunięcia wady (np. naprawy/uszczelnienia/wymiany okna i przywrócenia sprawności grzejnika w łazience). Jeżeli sprzedawca odmówi albo będzie grał na czas – wtedy formułuje się obniżenie ceny albo odstąpienie (z uzasadnieniem „wada istotna”).
3. Równolegle: jeśli pionowe pęknięcie na zewnątrz dotyczy elewacji/części wspólnej – zgłoszenie do wspólnoty, ale to nie zwalnia sprzedawcy za wady, które wynikają z jego remontu/montażu okna.

Przy odstąpieniu co do zasady strony zwracają sobie świadczenia. Najbezpieczniej: zabiera Pani rzeczy ruchome, a elementy trwale związane (np. baterie, zabudowa) – ustala się w rozliczeniu (często spór o „nakłady”). W praktyce warto to opisać w piśmie: co zostaje, co Pani demontuje.

Na koniec 3 pytania, żeby ocenić szanse na odstąpienie vs obniżenie ceny:

1. Czy w akcie/ogłoszeniu były zapewnienia typu „ciepłe, po wymianie okien / po termoremontach”, albo informacje o oknach?
2. Czy problem dotyczy jednego okna czy kilku i czy są ślady zawilgocenia/pleśni?
3. Czy ma Pani protokoły/rachunki od ekipy robiącej remont (okna, CO)?

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.