Umowa na zabezpieczenie środków finansowych

Dzień dobry! Pani Dago,

Przy takim układzie (działka darowana tylko partnerowi i brak zgody rodziny na dopisanie Pani do własności) kluczowe jest to, że dom co do zasady „idzie za gruntem” – czyli właścicielem tego, co powstanie na działce, będzie partner. Pani „zabezpieczenie” może więc mieć głównie formę roszczenia o rozliczenie pieniędzy, a nie prawa do nieruchomości.

Tak, warto spisać umowę, ale proszę mieć świadomość: sama umowa nie zrobi z Pani współwłaścicielki. Natomiast może bardzo ułatwić odzyskanie pieniędzy, gdyby relacja się rozpadła.

Najczęściej stosuje się 2 rozwiązania (czasem łącznie):

1. Umowa pożyczki – Pani „pożycza” partnerowi konkretne kwoty na budowę, z terminem zwrotu (np. przy rozstaniu, sprzedaży nieruchomości, do określonej daty). Dobrze dodać: waloryzację/odsetki, harmonogram, co jest celem (budowa domu).
2. Umowa o rozliczenie nakładów / porozumienie konkubenckie – opisujecie, że Pani wpłaty to nakłady na jego nieruchomość i w razie rozstania ma obowiązek rozliczenia (np. zwrot kwot + część wzrostu wartości, albo zwrot udokumentowanych wydatków).

Gdyby nie było umowy, i tak może Pani dochodzić zwrotu na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia (ale jest to zwykle bardziej „walkowe” dowodowo): art. 405 k.c. – bezpodstawne wzbogacenie. Podobny przykład rozliczeń po rozstaniu: https://prawnik.cc/question/2775.

Jeśli partner nie chce dopisać do działki, to czasem akceptowalne bywa zabezpieczenie spłaty długu na nieruchomości (np. hipoteka) – to już daje Pani realną „dźwignię”, ale wymaga jego zgody i formalności. Bez jego zgody – nie do zrobienia.

To pomaga dowodowo (że inwestycja była „wspólna”), ale nie daje prawa własności do gruntu ani domu. Najważniejsze są: umowa + ślady pieniędzy.

• wszystkie wpłaty tylko przelewem z tytułem: „budowa domu – nakłady/pożyczka”
• faktury na Panią lub choćby zbieranie faktur i potwierdzeń
• jedna, spójna umowa (pożyczka + zasady rozliczeń), podpisana przed większymi wydatkami

Dopytam 3 rzeczy, żeby dobrać najlepszą konstrukcję:

1. Czy jesteście małżeństwem lub planujecie ślub? (przy małżeństwie wchodzi w grę rozliczenie nakładów z art. 45 KRO: https://prawnik.cc/laws/kodeks-rodzinny-i-opiekunczy/art-45-obowiazek-zwrotu-wydatkow)
2. Jakie kwoty mniej więcej Pani planuje włożyć (rzędu 20 tys., 200 tys., więcej)?
3. Czy partner w ogóle dopuszcza zabezpieczenie „na papierze” (np. uznanie długu / pożyczka), skoro nie chce dopisania do działki?

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.