Rozpocznij konsultację z prawnikiem online
Zadaj pytanie prawnikowi
20 prawnikgotowy odpowiedzieć teraz
Odpowiedz na~15 minut
Niepokoją mnie w szczególności następujące postanowienia:
– możliwość jednostronnego potrącania środków z kaucji,
– waloryzacja czynszu bez obowiązku poinformowania najemcy,
– prawo właściciela do wejścia do lokalu,
– bardzo szerokie podstawy natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
Czy takie zapisy są standardowe i dopuszczalne oraz czy warto je negocjować, skoro jest to projekt umowy.
Podobne pytania
Kody Polska
Kodeks cywilny Kodeks dobrej praktyki domów maklerskich Kodeks etyki adwokackiej Kodeks etyki komornika sądowego Kodeks etyki kuratora Kodeks etyki radcy prawnego Kodeks etyki zawodowej notariusza Kodeks karny Kodeks karny skarbowy Kodeks karny wykonawczy Kodeks morski Kodeks postępowania administracyjnego Kodeks postępowania cywilnego Kodeks postępowania karnego Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia Kodeks pracy Kodeks rodzinny I opiekuńczy Kodeks spółek handlowych Kodeks wyborczy Kodeks wykroczeńНовое в блогах Prawnik.CC
Odpowiedzi prawników (1)
Prawnik, m. Warsaw
Dzień dobry! Khrystyno, przejrzałem projekt (PL/EN). Poniżej ocena „ryzykownych” klauzul z perspektywy ochrony Najemcy + co warto negocjować.
1) Jednostronne „pobieranie” z kaucji (pkt 2.9–2.10)Samo potrącenie należności z kaucji jest co do zasady dopuszczalne, ale klauzula „bez dodatkowego wezwania” + możliwość sięgania po kaucję w trakcie najmu jest dla Najemcy niebezpieczna. Ustawa przewiduje zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu „po potrąceniu należności” (czyli po rozliczeniu), a nie jako stałe źródło finansowania Wynajmującego.
Do negocjacji: obowiązek przedstawienia rozliczenia (pozycja–kwota–podstawa, faktury/rachunki), termin na zgłoszenie zastrzeżeń, oraz zapis, że potrącenia dotyczą wyłącznie wymagalnych i udokumentowanych należności.
2) Waloryzacja czynszu bez informowania (pkt 2.7)Mechanizm indeksacji o wskaźnik GUS jest spotykany, ale zapis „bez wzajemnego informowania” jest słaby dla Najemcy. Co więcej, Kodeks cywilny przewiduje podwyżkę czynszu przez „wypowiedzenie dotychczasowej wysokości” z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem.
Do negocjacji: obowiązkowe powiadomienie e-mail min. 30 dni wcześniej z wyliczeniem, plus „cap” (np. max X% rocznie) i jasna zasada od kiedy obowiązuje nowa kwota.
3) Prawo właściciela do wejścia do lokalu (pkt 3.7)To jest najbardziej problematyczne. Umowa daje Wynajmującemu prawo wejścia „na własną rękę”, gdy Najemca nie udostępni lokalu „na każde wezwanie”. Tymczasem przepisy dopuszczają wejście bez lokatora zasadniczo tylko w sytuacji awarii i w obecności Policji/straży (ew. pożarnej) oraz wymagają zabezpieczenia rzeczy i protokołu.
Do negocjacji: wejście wyłącznie po wcześniejszym uzgodnieniu terminu (np. 2–3 dni robocze), w określonych godzinach, a tryb awaryjny zgodny z ustawą; bez „samowolnego wejścia”.
4) Szerokie podstawy natychmiastowego wypowiedzenia (pkt 4.3)W projekcie: zaległość >10 dni i „inne ważne powody” + naruszenie „innych postanowień” — to zbyt szerokie. Przy najmie mieszkalnym wypowiedzenie przez właściciela jest limitowane ustawowo; np. przy zaległościach musi to być co najmniej 3 pełne okresy płatności oraz uprzedzenie na piśmie + dodatkowy miesięczny termin.
Do negocjacji: dopasowanie przesłanek do ustawy, usunięcie „innych ważnych powodów” jako podstawy natychmiastowej (ew. tylko droga sądowa), wydłużenie terminów, obowiązkowe pisemne wezwania.
Dodatkowa „czerwona flaga”W kilku miejscach są daty „2024” (wydanie lokalu, wpłata kaucji) mimo że umowa ma być na 2026 — koniecznie poprawić, bo to potem rodzi spory dowodowe.
Jeśli chcesz, mogę przygotować krótką listę gotowych propozycji brzmień do wklejenia (PL) pod negocjacje, bazując na punktach 2.7, 2.9–2.10, 3.7, 4.3. Dla porządku: czy to jest zwykły najem, czy najem okazjonalny/instytucjonalny (z notariuszem)?
Przydatne przepisy: https://prawnik.cc/laws/kodeks-cywilny/rozdzial-ii... oraz https://prawnik.cc/laws/kodeks-cywilny/art-6851-po... oraz https://prawnik.cc/laws/kodeks-cywilny/art-6801-na...
Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.