jak zerwać prawidłowo umowę wynajmu lokalu

Dzień dobry!

Przejrzałem Pani umowę i regulamin. Kluczowe jest to, że to najem na czas określony do 31.08.2026 i w samej umowie nie ma „zwykłej” klauzuli wypowiedzenia przez najemcę. (prawnik.cc)

Poniżej odpowiadam punktowo i podaję realne, legalne ścieżki wyjścia.

Nie może „zmuszać” Pani jako obowiązek ustawowy. Natomiast: przy umowie na czas oznaczony zasadą jest, że wypowiedzenie jest możliwe tylko w wypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). (sip.lex.pl)

W Pani regulaminie jest zapis, że dopuszcza się wcześniejsze rozwiązanie umowy pod warunkiem znalezienia „nowego najemcy” (zaakceptowanego przez wynajmującego) oraz zapłaty „opłaty manipulacyjnej” równej miesięcznej opłacie.To jest więc raczej warunek, na jakim wynajmujący zgadza się rozwiązać umowę, a nie „przymus” ustawowy.

Co ważne praktycznie: jeśli Pani po prostu wyprowadzi się i odda klucze, a nie ma podstawy prawnej do jednostronnego zakończenia (o tym niżej), wynajmujący może próbować dochodzić dalszych należności. Jednocześnie ich roszczenia o „kary” mogą być podważane (abuzywność/miarkowanie).

W regulaminie jest zapis, że bez zgody wynajmującego nie mogą nocować inne osoby, a za nocleg bez zawiadomienia wynajmujący może naliczyć karę umowną 200 zł za każde naruszenie oraz że „dla stwierdzenia naruszenia wystarczająca jest informacja mailowa od dwóch pozostałych najemców”.

1. Kwota 2100 zł musiałaby odpowiadać liczbie „naruszeń” (np. 200 zł × liczba nocy). Jeśli wynajmujący nie wskazuje konkretnych dat/nocy – to jest to słabe roszczenie już na starcie.
2. Ciężar dowodu co do zasady jest po stronie wynajmującego (art. 6 k.c.). (sip.lex.pl)„Twarde dowody” (monitoring, zdjęcia) nie są jedyną możliwością – w sądzie mogą wystarczyć także zeznania świadków – ale to wynajmujący musi wykazać kiedy i ile razy doszło do nocowania.
3. Ten zapis o „domniemaniu z maili dwóch najemców” można atakować jako postanowienie niedozwolone w relacji przedsiębiorca–konsument (art. 385¹ k.c.), bo w praktyce mocno upraszcza naliczanie kar na podstawie relacji osób trzecich i ogranicza realną możliwość obrony. (sip.lex.pl)Nie oznacza to, że „samo z siebie” przestaje obowiązywać – ale jest to sensowna linia sporu.

Moja rekomendacja: odpisać na piśmie, że kwestionuje Pani roszczenie, żąda Pani wskazania konkretnych dat i podstawy wyliczenia, a do czasu przedstawienia dowodów – odmawia Pani zapłaty.

Może Pani zaproponować porozumienie rozwiązujące z konkretną datą, protokołem zdania i wzajemnym zrzeczeniem się roszczeń. To często działa, zwłaszcza gdy Pani już deklaruje rezygnację z kaucji (to jest argument negocjacyjny).

Uwaga: regulamin próbuje narzucić „opłatę manipulacyjną” równą miesiącowi najmu jako warunek wcześniejszego rozwiązania.Taką opłatę da się podważać (konsumencko/abuzywnie, a co najmniej jako nieproporcjonalną), ale w negocjacjach lepiej iść w kierunku: „rozwiązujemy bez opłat dodatkowych, ja zostawiam kaucję, zamykamy temat”.

Jeżeli warunki faktycznie uniemożliwiały normalne mieszkanie i wynajmujący ignorował zgłoszenia, rozważa się art. 664 § 2 k.c. – gdy rzecz ma wady, których nie da się usunąć albo wynajmujący ich nie usuwa, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów. (sip.lex.pl)

Tu kluczowe jest udowodnienie, że to nie były „zwykłe niedogodności współmieszkania”, tylko realne wady/uciążliwości (np. stałe zakłócanie ciszy nocnej, warunki sanitarne przy przeludnieniu, brak możliwości korzystania z części wspólnych zgodnie z przeznaczeniem) oraz że zgłaszała to Pani i nie było reakcji.

Jak to zrobić poprawnie (proceduralnie):

1. Pismo: „wezwanie do usunięcia naruszeń/uciążliwości” (z opisem, datami, dowodami: nagrania hałasu, zdjęcia, wiadomości, świadkowie, ewentualnie zgłoszenia do administracji/SM).
2. Wyznaczyć krótki realny termin (np. 7 dni) i zapowiedzieć, że po bezskutecznym upływie złoży Pani wypowiedzenie w trybie art. 664 § 2 k.c.
3. Po bezskutecznym terminie: „wypowiedzenie bez zachowania terminów” + zdanie pokoju protokołem.

Regulamin zawiera też bardzo ostry zapis, że gdy „wypowiedzenie nastąpiło z przyczyn zależnych od najemcy”, wynajmujący może obciążyć karą umowną równą czynszowi „do końca umowy”.Taka kara jest co najmniej do miarkowania jako rażąco wygórowana (art. 484 § 2 k.c.). (sip.lex.pl)Dodatkowo – w relacji konsumenckiej – część takich postanowień bywa kwalifikowana jako abuzywna (art. 385¹ k.c.). (sip.lex.pl)

1. Zebrać w jednym pliku: zgłoszenia do wynajmującego (maile/SMS), opis uciążliwości (daty), ewentualne nagrania/zdjęcia, relacje innych osób.
2. Wysłać pisemną propozycję porozumienia: rozwiązanie z datą + protokół + wzajemne zamknięcie roszczeń (Pani może podtrzymać rezygnację z kaucji jako element ugody).
3. Równolegle (albo gdy odmówią): wysłać wezwanie do usunięcia naruszeń z terminem i zapowiedzią art. 664 § 2 k.c.
4. W sprawie 2100 zł: odpowiedź „kwestionuję, proszę o daty i podstawę wyliczenia, brak zgody na potrącenia/uznanie długu”.

Jeżeli Pani chce, mogę przygotować gotowe brzmienie dwóch pism (porozumienie + wezwanie/wypowiedzenie) dopasowane do Pani sytuacji i tego, co już było pisane do wynajmującego.

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.