Opłata rezerwacyjna nieruchomosci

Dzień dobry,

Co do faktury – kluczowe jest to, że jest Pani konsumentką (osoba fizyczna).

Zwykle nie. Jeżeli nabywcą jest konsument, to co do zasady sprzedawca/usługodawca nie ma obowiązku automatycznie wystawiać faktury, chyba że Pani o nią poprosi.

• Zgodnie z ustawą o VAT (art. 106b) podatnik ma obowiązek wystawić fakturę konsumentowi na żądanie.
• Żądanie można złożyć (co do zasady) do 3 miesięcy licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiła dostawa/wykonanie usługi lub otrzymano zapłatę.
• Po żądaniu – fakturę trzeba wystawić w terminie przewidzianym ustawą (praktycznie: „bez zbędnej zwłoki”, w ramach ustawowych limitów).

Wniosek: jeśli nie żądała Pani faktury wcześniej, to sam fakt, że biuro dało ją dopiero 15 grudnia, nie musi oznaczać naruszenia obowiązku “natychmiastowego” wystawienia.

Tu jest druga warstwa: jeśli biuro potraktowało 10 tys. jako zaliczkę na poczet swojej usługi, to na gruncie VAT często wystawia się tzw. fakturę zaliczkową (i w VAT powstaje obowiązek podatkowy z chwilą otrzymania zaliczki). Terminy wystawienia faktury zaliczkowej w VAT są zwykle liczone do 15. dnia następnego miesiąca po otrzymaniu płatności.

Ale: w relacji B2C (konsument) formalny obowiązek “faktura zawsze” nadal jest co do zasady na żądanie – natomiast biura i tak często wystawiają faktury, żeby „udokumentować” wpłatę. Spóźnienie z fakturą jest bardziej ich problemem podatkowym niż argumentem rozstrzygającym Pani roszczenie o zwrot.

To jest sedno. Sama nazwa „opłata rezerwacyjna” nie przesądza, że pieniądze przepadają.

W praktyce są trzy najczęstsze konstrukcje – i od niej zależy zwrot:

Żeby działał jak zadatek, w umowie powinno to być jasno nazwane i ukształtowane jako zadatek. Jeżeli to nie był zadatek, to bardzo często traktuje się to jako…

Zaliczka co do zasady jest zwrotna, gdy umowa nie dochodzi do skutku (chyba że druga strona wykaże inne podstawy zatrzymania).

W umowach z konsumentami zapisy typu „opłata przepada w razie rezygnacji” bywają oceniane jako niedozwolone postanowienia (abuzywne), zwłaszcza gdy:

• kwota jest wysoka i oderwana od realnych kosztów;
• brak przejrzystego wyjaśnienia, za co konkretnie płaci konsument;
• biuro nie wykazuje szkody albo rzeczywistego świadczenia ekwiwalentnego.

Wniosek praktyczny: nawet jeśli w umowie jest zdanie „opłata przepada”, to nie przesądza automatycznie, że biuro legalnie może zatrzymać 10 tys. – szczególnie w relacji z konsumentem.

1. Wezwanie do zapłaty (mail + list polecony): żąda Pani zwrotu 10 000 zł w terminie np. 7 dni, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia, w którym powinni oddać (najczęściej od dnia Pani rezygnacji albo od doręczenia wezwania – bezpiecznie wskazać w wezwaniu datę wymagalności).
2. W wezwaniu proszę wprost napisać, że:
   • kwota miała charakter zaliczki/opłaty rezerwacyjnej,
   • skoro transakcja nie doszła do skutku, brak podstaw do zatrzymania całej kwoty,
   • żąda Pani zwrotu oraz – jeśli wystawili fakturę na usługę, której nie wykonano – korekty faktury po zwrocie.
3. Jeśli nie oddadzą: pozew o zapłatę (postępowanie upominawcze/e-sąd) – kwota 10 tys. jest typowa do takiego trybu, a spór zwykle rozbija się o to, czy to był zadatek / wynagrodzenie / zaliczka oraz czy klauzula przepadku jest skuteczna wobec konsumenta.
4. Równolegle można rozważyć zgłoszenie do miejskiego/powiatowego rzecznika konsumentów (pomaga w pismach) i ewentualnie sygnał do UOKiK (jeśli to “standardowy” wzorzec umowy z podobnymi zapisami).

Nie, biuro nie musiało Pani "od razu' wydać faktury tylko dlatego, że zrobiła Pani przelew, jeśli nie żądała Pani faktury. Natomiast czas wystawienia faktury nie rozwiązuje problemu zwrotu – tu ważniejsze jest, czy mieli podstawę zatrzymać 10 tys. (często: nie, albo nie w całości).

Jeśli wkleja Pani (bez danych wrażliwych) 2–3 kluczowe paragrafy z umowy o rezerwację/opłatę (zwłaszcza jak nazwano tę kwotę i co dokładnie biuro miało zrobić), mogę napisać Pani gotowe wezwanie do zapłaty i wskazać najmocniejsze argumenty pod konkretny zapis.

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.