Od razu, 30 stycznia 2025, pytanie №1724
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Dzień dobry.
W maju 2022 roku podpisałam z bylym już partnerem przedwstepna umowę sprzedaży ziemii. Umowe spialismy miedzy sobą bez udziału notariusza. Z uwagi na fakt, iż posiadałam jedna duża ziemię rolną, na której kończyłam budowę domu musiałam wg przepisów najpierw zakończyć budowę, dokonać odbioru a dopiero później mogłam podzielić ziemię na dwie oddzielne działki i jedną z nich po wydzieleniu odsprzedać. W umowie zawarliśmy więc termin do mają 2023r nie wiedziac ile dokładnie zajmie mi skończenie budowy oraz sprawy związane z podziałem. Niestety trwało to dłużej, podziału udało mi się dokonać dopiero w grudniu 2024r.
W międzyczasie w bardzo burzliwych okolicznościach rozstaliśmy się z partnerem. Doszło do sytuacji gdy zostałam przez niego zaatakowana pod moim domem i uderzona. To sprawiło że postanowiłam wycofać się ze sprzedaży.
Z tego co wyczytałam nikt nie może mnie zmusić do przepisania na niego tej ziemii ale pojawia się kwestia zadatku. Ufaliśmy sobie więc aby wykończyć dom i dokonać podziału otrzymałam zadatek za całą ziemię z góry co zostało ujęte w umowie. Teraz mam problem gdyż żądany jest ode mnie zwrot zadatku w podwójnej wysokości z uwagi na fakt chęci zerwania umowy z mojej strony. Czytam również, że umowa jest od maja 2024 czyli od pół roku przedawniona więc teoretycznie nie obowiązuje zwrot zadatku.
Nadmienię, iż moim celem nie jest w żadnym stopniu wymaganie się od zwrotu tej kwoty jednakże nie mogę sobie pozwolić na dodatkowe 60 tys z tytułu podwójnego zadatku. Wysłałam niedoszłemu kupującemu pismo z rozwiązaniem umowy i deklaracja spłaty 60 tys ale się nie zgodził.
Nie wiem co w takiej sytuacji zrobić. Człowiek ten jest kompletnie nieugodowy, żada ode mnie notarialnego rozwiązania umowy i poddania się egzekucji jeśli w ciągu 60 dni go nie spłacę. Chce zająć mi dom i wiem, że nie cofnie się przed niczym by mi go odebrać dlatego pomimo chęci i deklaracji zwrócenia mu pieniędzy boję się takowy akt podpisać.
Odpowiedzi prawników (1)
Prawnik, m. Warsaw
Dzień dobry!
Pani Agnieszko, przy „zwykłej” (nienotarialnej) umowie przedwstępnej dotyczącej nieruchomości najważniejsze są 3 rzeczy:
-
Nie może Panią zmusić do przeniesienia własności działki. Roszczenie o „zawarcie umowy przyrzeczonej” co do zasady działa tylko wtedy, gdy przedwstępna ma formę wymaganą dla umowy przyrzeczonej (dla sprzedaży nieruchomości – akt notarialny). Wynika to z art. 390 §2 k.c. – proszę zobaczyć: art. 390 k.c. – skutki umowy przedwstępnej.
-
„Zadatek podwójny” nie działa automatycznie – zależy od winy i okoliczności. Zasady zadatku są w art. 394 k.c. (w tym §3: gdy umowa zostaje rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada / odpowiadają obie, obowiązek „podwójnego” odpada). Link: art. 394 k.c. – zadatek.Kluczowe jest też, czy w umowie naprawdę jest „zadatek”, czy w praktyce zaliczka (czasem strony używają nazw zamiennie).
-
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej to co do zasady 1 rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 §3 k.c.).Uwaga praktyczna: przedawnienie działa jako zarzut w sądzie, a bieg terminu potrafi się „przerwać” np. przez uznanie roszczenia lub czynności sądowe – więc nie opierałbym strategii wyłącznie na tym, bez analizy Pani pisma i korespondencji.
Co bym zrobił na Pani miejscu (bez ryzykowania domu)Dla porządku zostawiam też link do Pani pytania (żeby łatwo wrócić do treści): Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – pytanie №1724.
Dopytam krótko (to naprawdę zmienia ocenę):
Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.