Wypowiedzenie najmu 27.11-27.12 2024 umowa na czas nie określony

Dzień dobry,

W sytuacji opisanej przez Pana/Panią istnieje kilka kluczowych kwestii prawnych, które warto rozważyć, aby skutecznie się bronić i znaleźć rozwiązanie. Poniżej przedstawiam szczegółowe omówienie problemu wraz z potencjalnymi krokami.

Umowa najmu na czas nieokreślony podlega szczególnym regulacjom wynikającym z Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

• Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, ale musi to zrobić zgodnie z przepisami – przede wszystkim z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
• Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów określa, że wypowiedzenie umowy musi być dokonane na piśmie i zawierać uzasadnienie.
• Termin wypowiedzenia dla lokali mieszkalnych wynosi co najmniej 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile najemca nie zalega z płatnościami.

• Fakt sprzedaży nieruchomości nie oznacza automatycznego rozwiązania umowy najmu. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w przypadku sprzedaży lokalu nowy właściciel wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego.
• Nowy właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem odpowiednich terminów, ale nie może zmusić lokatora do natychmiastowej wyprowadzki.

• Właściciel ma prawo dochodzić zaległych płatności czynszowych, ale musi przedstawić konkretne dowody (rachunki, wezwania do zapłaty, rozliczenia).
• Żądanie "kolosalnej kwoty" bez przedstawienia szczegółowych wyliczeń nie jest zgodne z prawem. Najemca ma prawo domagać się wyjaśnień i dokumentów.
• W przypadku sporu warto dokładnie przeanalizować:
  • wysokość czynszu wynikającą z umowy,
  • historię wpłat i zaległości,
  • dodatkowe koszty, które właściciel próbuje naliczyć (np. opłaty za media).

• W sytuacji, gdy w mieszkaniu przebywają małe dzieci (6 miesięcy oraz dziecko uczęszczające do szkoły), prawo szczególnie chroni lokatorów przed eksmisją w sezonie zimowym.
• Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów zabrania wykonania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, chyba że lokatorom przysługuje inny lokal.
• W przypadku rodzin z dziećmi sąd zazwyczaj zobowiązuje gminę do wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego, co dodatkowo wydłuża proces eksmisyjny.

• Właściciel może skierować sprawę do sądu o zapłatę zaległości czynszowych i ewentualną eksmisję, ale postępowanie sądowe jest czasochłonne.
• Nawet jeśli dojdzie do wydania nakazu zapłaty lub orzeczenia o eksmisji, istnieje możliwość:
  • wniesienia sprzeciwu lub apelacji (w zależności od etapu sprawy),
  • zawnioskowania do sądu o rozłożenie zaległości na raty,
  • powołania się na trudną sytuację rodzinną i finansową, co może skłonić sąd do złagodzenia skutków orzeczenia.

• Dokładnie przeanalizować umowę najmu oraz wszelkie dokumenty związane z płatnościami (wpłaty, wezwania do zapłaty).
• Poprosić właściciela o pisemne przedstawienie szczegółowego wyliczenia zaległości, w tym uzasadnienie kwoty 23 tys. zł.

• Zaproponować spłatę zaległości w ratach, najlepiej na piśmie. Można również podjąć próbę mediacji w obecności prawnika lub mediatora.
• Przypomnieć właścicielowi o obowiązku zachowania 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia oraz przepisach o ochronie lokatorów (okres zimowy, dzieci w lokalu).

• Zwrócić się do miejskiego lub gminnego ośrodka pomocy prawnej – w wielu przypadkach można uzyskać darmową pomoc prawną.
• Rozważyć złożenie pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu oraz o ochronę przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem.

• Jeśli sprawa trafi do sądu, konieczne będzie przedstawienie:
  • dowodów na regularne wpłaty czynszu lub próbę uregulowania zadłużenia,
  • trudnej sytuacji życiowej (dzieci, brak możliwości wynajmu innego mieszkania w sezonie zimowym).
• Warto wnieść o rozłożenie zaległości na raty oraz skorzystanie z ochrony wynikającej z ustawy o ochronie lokatorów.

Lokatorzy mogą złożyć do sądu wniosek o wstrzymanie eksmisji oraz o przydzielenie lokalu socjalnego (jeśli spełniają kryteria).

Właściciel nie może żądać natychmiastowego opuszczenia mieszkania, szczególnie w sezonie zimowym i przy obecności małych dzieci. Najemcy powinni:

• sprawdzić dokumentację,
• żądać szczegółowego wyliczenia zaległości,
• podjąć próbę negocjacji i spłaty długu w ratach,
• skonsultować się z prawnikiem lub ośrodkiem pomocy prawnej,
• przygotować się na ewentualną obronę w sądzie, powołując się na ochronę wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Uwaga! Konsultacji nie udzielił prawnik, a sztuczna inteligencja.